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Mieterhöhungen – Wann sind diese zulässig?

Eine Mieterhöhung darf frühestens ein Jahr nach einer vorangegangenen ausgesprochen werden und sogar erst 15 Monate später in Kraft treten. Sie muss schriftlich, an alle Mieter der Wohnung adressiert werden. Nur der Vermieter persönlich oder eine von ihm bevollmächtigte Person oder Institution darf die Erhöhung aussprechen und der Mieter muss sich spätestens am Ende des zweiten vollen Monats nach Eingang des Erhöhungsverlangens erklären.

Eine Begründung muss im Mieterhöhungsschreiben angegeben werden, worin sich der Vermieter grundsätzlich auf den örtlichen Mietspiegel beziehen sollte. Liegt kein qualifizierter Mietspiegel vor, oder möchte der Vermieter andere Gründe anführen, kann er zum Beispiel ein Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen vorlegen. Auch kann der Vermieter auf mindestens drei Vergleichswohnungen verweisen. Diese müssen allerdings von ihrer Lage, Größe und Beschaffenheit genau genannt werden, damit der Mieter das Ansinnen nachvollziehen kann. Weiterhin sind Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen (z. Bsp.für Bad oder Küche) zulässig. Sind die formellen Voraussetzungen gegeben, heißt das nicht, dass die Miete ins Unermessliche erhöht werden darf. Ausschlaggebend ist immer die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie leitet sich aus den durchschnittlichen Mieten der vergangenen vier Jahre in einer bestimmten Region ab. Die ortsübliche Vergleichsmiete darf mit der Mieterhöhung nicht überschritten werden.

Außerdem gilt eine „Kappungsgrenze“, d.h. die Miete für eine Wohnung darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen. Ausgenommen davon sind Mieterhöhungen nach Modernisierungen. In diesem Fall darf die Jahresmiete um bis zu elf Prozent der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten steigen.

Sonderformen der Mieterhöhung:

» Staffelmietvertrag, d.h. Vermieter und Mieter vereinbaren schon bei Abschluss des Mietvertrages die regelmäßigen Mieterhöhungen. Doch auch hier gilt die Kappungsgrenze von bis zu 20 Prozent in drei Jahren.

» Indexmietvertrag bedeutet, die Miete ist an den Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland gebunden und darf mit diesem einmal im Jahr angehoben werden. Zum Vergleich werden die Daten des statistischen Bundesamtes herangezogen.

Erhält ein Mieter solch ein Erhöhungsgesuch, tritt gleichsam ein Sonderkündigungsrecht in Kraft. Der Mieter kann spätestens bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Spricht er die Kündigung aus, tritt die vorgesehene Mieterhöhung nicht in Kraft.

(Quelle Immonet.de)

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